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Ehpad lille - Statut LMP lille (loueur meublé professionnel)

Le statut de loueur meublé professionnel (LMP lille) permet d'acheter une chambre en ehpad lille.
Un ehpad lille est un ensemble immobilier constitué de chambres médicalisées permettant l'accueil de personnes agées ayant besoin d'une assistance journalière et permanente.

L'investissement dans une ehpad lille est un très bon moyen pour se constituer une retraite complémentaire non fiscalisée.
Les résidences médicalisées, principalement les ehpad lille, sont en plein essor et la rentabilité moyenne se situe entre 5 et 6%.
Pour acheter un logement en ehpad lille, deux orientations sont possibles :

  • Acheter une chambre en ehpad lille avec le statut de loueur meublé professionnel (LMP lille)
  • Ou avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Le statut LMP lille est un régime particulièrement intéressant mais est soumis à certaines conditions et nécessite un investissement de départ élevé.

I. Un investissement optimal LMP lille et ehpad lille


Le statut LMP lille demande un investissement important en termes de chambres dans un ehpad lille:
Le montant minimum est de l'ordre de 500 000€ pour atteindre les 23 000€ de recettes locatives.

Cependant les avantages sont considérables et l'adéquation ehpad lille / LMP lille offre la possibilité d'acheter par le biais d'une structure patrimoniale et ainsi : LMP lille
  • optimiser la transmission patrimoniale future
  • obtenir des revenus défiscalisés grâce aux amortissements LMP lille
  • échapper à l'ISF sous certaines conditions
  • récupérer de la T.V.A LMP lille
  • obtenir une protection sociale.
Les avantages liés au statut LMP lille et les conditions avantageuses d'un ehpad lille font de cette combinaison un investissement très rentable sur le marché immobilier aujourd'hui.

II. Principe général LMP lille et ehpad lille

Pour devenir LMP lille, il faut acquérir une location meublée: tous logements situés dans des résidences de tourisme, résidences avec services, des locations saisonnières, des chambres meublées, et surtout dans des ehpad lille.
Les ehpad lille sont des résidences destinées à accueillir des personnes âgées dont la moyenne d'âge avoisine les 85 à 95 ans, les ehpad lille doivent répondrent à des critères de sécurité et de confort.

Les personnes physiques ou sociétés de personnes soumises à l'impôt sur le revenu sont des loueurs professionnels dès lors :LMP lille

  • qu'ils sont inscrits au RCS
  • qu'ils réalisent plus de 23000€ de recettes annuelles
  • et depuis 2011 que cette activité représente plus de 50% des revenus d'activité du Foyer Fiscal.

De plus dans le cadre d'une location de chambre ehpad lille en LMP lille, les déficits fonciers occasionnés sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal (à condition d'opter pour le régime réel ou réel simplifié).
Le statut de LMP lille est accessible à personnes physiques mais aussi à toute personne morale soumise à l'impôt sur le revenu .

III. Avantages du statut LMP lille et ehpad lille

  • Lorsque vous acquérez une chambre dans une ehpad lille et que vous optez pour le statut LMP lille il est possible de récupérer la T.V.A sous certaines conditions.
  • Grâce au statut LMP lille il est possible d'amortir linéairement l'immeuble (murs hors terrain) sur période de 30 à 40 ans, mais aussi le mobilier sur une période plus courte de 5 à 7 ans.
    Cela permet de créer des amortissements réputés différés.
  • Le régime de LMP lille est optimal lorsque le contribuable emprunte pour financer l'investissement. Pendant la durée de remboursement du prêt, les frais financiers s'imputent sur le revenu global dégageant un déficit également imputable.
    L'emprunt remboursé, le contribuable pourra encore réduire son revenu BIC en imputant les amortissements de l'immeuble qui n'ont pu l'être avant.

Précision :
Suite à la loi de finances pour 2011, les locations en meublé relèvent désormais du second plafond de CA HT, soit 32 100 euros en 2011. Donc si le montant annuel des loyers perçus n'excède pas 32 100€, l'investisseur sera placé sous le régime de la micro-entreprise.
Abattement forfaitaire pour frais de 50 %, directement sur la déclaration d'ensemble des revenus);

Précisions 2011 :
Les anciens investisseurs en activité qui vont perdre le statut LMP pourront profiter d’un dispositif de migration progressive vers le statut LMNP.
Ainsi, le montant des recettes subira, pour le calcul de l’application de cette condition, une multiplication par 5 du montant des recettes, au résultat de laquelle sera diminué de 2/5ème par année de détention dans la limite de dix ans afin d’obtenir des recettes majorées qui rejoindront les recettes réelles en définitif.

IV. Fiscalité LMP lille et ehpad lille
  • Lorsque les recettes de la location n'excèdent pas 32 100€, le régime micro BIC s'applique automatiquement. Au-delà de cette limite, ce sont les régimes réels d'imposition qui sont utilisés : entre 32 100€ et 763 000€, on parle de réel simplifié, au-delà de 763 000€, de réel normal LMP lille et ehpad lille
  • Le statut permet de déduire du revenu global, la totalité des charges foncières : intérêts d'emprunt, charges de copropriété, frais d'acquisition, dépense d'entretien et de réparation, taxe foncière et amortissement du bien LMP lille et ehpad lille
  • Si l'activité LMP est exercée depuis 5 ans et que les recettes HT réalisées au cours de l’année civile précédant l'exercice de réalisation de la plus value n'excède pas 90 000 euros, alors les plus values de cession du bien sont totalement exonérées d'impôt LMP lille et ehpad lille
  • Les héritiers ont droit à des allégements sur les droits de successions LMP lille et ehpad lille
  • Si l'investisseur retire de cette activité plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal, alors les biens loués n'entrent pas dans le calcul de l'ISF LMP lille et ehpad lille
  • Il est possible lors de la première année de défiscaliser les frais d'établissement à condition que l'acte notarié et la livraison de l'ehpad se fassent dans la même année civile LMP lille et ehpad lille

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